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发布时间：2024-08-25 20:18
兰州房地产物业系统管理办法
为规范兰州房地产物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合兰州市实际，制定本办法。
一、总则
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
本办法适用于兰州市行政区域内已交付使用的住宅、商业以及其他用途的房地产物业管理活动。
二、业主大会和业主委员会
1. 业主大会的职责和权利
业主大会是物业管理区域内全体业主享有权利、履行义务的机构，依法行使下列权利：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改物业管理区域内物业服务、公共秩序、环境卫生等方面的管理规约；
（三）选举和更换业主委员会成员；
（四）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）审议业主委员会的年度工作报告和财务报告；
（七）法律、法规规定的其他权利。
业主大会应当定期召开会议，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。业主大会议事规则对定期会议召开时间没有规定的，应当每年至少召开一次。
2. 业主委员会的职责和权利
业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主大会行使权利、履行义务，对业主大会负责。业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会委员由业主担任。业主委员会应当在任期届满前三个月内完成换届选举工作。
业主委员会应当履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告工作；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（四）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会委员应当遵守法律、法规和管理规约，忠实履行职责，维护业主共同利益。
三、物业服务企业
1. 物业服务企业的资质要求
从事物业管理活动的企业，应当依法取得物业服务企业。物业服务企业资质等级分为一、二、三级，一级资质等级最高，三级资质等级最低。
物业服务企业应当按照资质等级承接物业管理业务。申请物业服务企业资质，应当具备下列条件：
（一）有符合规定的注册资本；
（二）有与经营活动相适应的专业技术人员；
（三）有健全的组织机构和管理制度；
（四）法律、行政法规规定的其他条件。
2. 物业服务合同
物业服务合同是业主与物业服务企业之间关于物业管理服务事项的约定。物业服务合同应当采用书面形式，并至少载明以下内容：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）物业管理区域的具体范围；
（三）物业服务内容和服务标准；
（四）物业服务费用和支付方式；
（五）物业服务期限；
（六）违约责任；
（七）争议解决方式。
物业服务合同的期限由双方当事人约定，期限届满前，任何一方当事人均不得单方面终止合同，法律另有规定的除外。
3. 物业服务费用
物业服务费用是指物业服务企业为业主提供物业服务收取的费用。物业服务费用应当遵循合理、公开、公平和费用与服务水平相适应的原则。
物业服务费用的构成包括：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和法定福利费用；
（二）物业共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理费用；
（三）物业管理区域内环境卫生的维护费用；
（四）物业管理区域内秩序维护费用；
（五）办公费用；
（六）物业服务企业固定资产折旧；
（七）经业主大会同意的其他费用。
物业服务费用可以按照房屋建筑面积或者套内建筑面积计收，具体办法由业主大会决定。
四、物业管理区域内的秩序维护
1. 安全防范
物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作，维护物业管理区域内的公共秩序，采取下列安全防范措施：
（一）对进入物业管理区域的车辆和人员进行登记或者采取其他管理措施；
（二）定期对消防设施、监控设施、防盗设施等共用设施设备进行检查、养护，保证其正常使用；
（三）发生火灾、治安案件或者其他突发事件时，立即采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告；
（四）法律、法规规定的其他安全防范措施。
2. 环境卫生
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的环境卫生进行维护，保持物业管理区域内环境整洁。
物业服务企业应当对物业管理区域内的下列区域进行清洁：
（一）房屋建筑共用部位，包括楼道、电梯、楼梯间等；
（二）物业管理区域内的道路、绿地、停车场等公共场所；
（三）物业服务合同约定的其他区域。
物业服务企业应当按照城市生活垃圾分类管理的规定，设置垃圾分类收集容器，并对生活垃圾进行分类收集、分类存放，交由有资质的单位进行清运。
五、专项维修资金
1. 专项维修资金的缴存
专项维修资金是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。
业主应当按照国家和本市的有关规定缴存专项维修资金。业主分户账面上的专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
2. 专项维修资金的使用和管理
专项维修资金的使用，应当遵循专款专用、公开透明、方便快捷的原则。
业主大会成立前，专项维修资金的使用由业主代表大会决定；业主大会成立后，专项维修资金的使用由业主大会决定。
六、法律责任
违反本办法规定，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
七、附则
本办法自发布之日起施行。
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