房企的钱都去哪了，地产行业的寒冬什么时候能过去？

发布时间：2021-12-23 18:21

    房地产开发公司向来给人的印象都是财大气粗，年销售额动辄几百上千亿，这是多少大型制造业所无法企及的。

    在很多人看来，房价高，销量高、体量大，房企应该是很有钱的。然而，今年暴雷的房企，很多连一个亿的债务都还不上，更有些房企连几千万的工程款都付不出去。

    那么问题来了，房企的钱都去哪了？

    以前，房企赚钱的两个路径

    一靠高周转，二靠房价地价差

    在讨论房企的钱去哪之前，得先说说过去的房企是如何赚钱的。

    很多人说，地产行业的利润率越来越低，越来越像制造业了。

    制造业的赚钱模式，是拿一笔钱购置材料，加工生产，形成产品，卖出去，商品售价减掉成本得到的就是利润。

    想要提高利润，一般有三种办法：提高生产效率，降低生产成本，提高商品毛利。

    表面上看地产的赚钱模式似乎也是这样。但细究下去会发现不一样：

    房企开发项目的钱，只有一小部分为自有资金，有些只占比不到10%。其他均为负债。

    假设房企自有资金1个亿，要做一个地产项目，可能是这样的：

    找前融机构融资1.5亿，拿到了一块地货比1：2.5的土地，然后开工建设。开工后工程款一般为供应商垫付，待到项目四证齐全之后，再向银行申请开发贷1.5亿，替换掉前融资金。

    如果按照内业高周转模式，5个月左右现金流回正，6个自有资金再投资，再度进入买地-回款-再投资的循环中。1亿元一年周转两次，能撬动10个亿以上的货值。

    这也是为什么，房企对现金流的重视度远超对利润的重视度。很多项目哪怕是利润非常薄，甚至赔本赚吆喝也要做，因为快周转模式下，房企赚的不是单个项目的钱，而是整个现金流的钱。因为这种高杠杆模式，地产5%利润率与制造业的利润率5%也不可同日而语。

    另一方面，房企通过借钱拿地，囤积大量的生产材料（即土地）。过去多年由于房价单边上行，房企赚的钱很多一部分源自房价与地价之间的价差，而不是生产端的降本增效提质。

    负债累累，越做越穷？

    这些房企的钱都去哪了？

    高负债高周转模式下，房企看起来似乎财大气粗。而实际上，很多房企账上的钱都是“纸面财富”。

    一些房企账上看似钱不少，除了由于监管等原因一部分钱没法任意提取外，其实有些还存在“虚胖”的情况：账面资金注水，内里资产已经被掏空。

    1、有些房企账面上的钱，存在大量水分

    房企虚增收入，粉饰财务报表的这种情况在现在非常常见。

    举例来说，房企为了融资，常拿全口径销售额说事。如果从权益销售额看，许多房企的年销售额都得打五折。

    再比如，为了让销售数据更好看一点，一些房企将认购金额上报为销售额，客户只下了几千块定金，便上报为上百万的销售额；工抵房、渠道包销等也是类似的道理。

    另外，财务报表上的数据也可能存在水分。

    表外负债、明股实债等，其实都是房企粉饰财务报表的惯用伎俩。某房企暴雷后，就有媒体就指出，其至少有担保的1.5亿美元私募债券没有在财报中披露。看似账上有几十亿的现金，其实里面绝大部分是高息的过桥款。这些钱都是看得到摸不着的。

    2、大而不强，表面规模大其实内在已掏空

    ①亏损的项目太多，赔本买卖越做越穷

    连续几年来，房地产销售都是保持量价齐升的增长态势。而房地产开发产生的整体毛利率/净利率却在下降。行业陷入增收不增利的怪像中。

    仅从今年的数据来看，2021上半年118家A股上市房企整体毛利率为18.19%，较2020年同期就下降了7.1个百分点，较2020年全年下降了6个百分点。

    净利率方面，据相关部门统计，2021上半年，50家典型房企中，有37家出现净利率下滑，规模房企整体净利润率较去年同期下降1.8个百分点降至10.9%。净利率不足10%的房企有25家，很多房企都是“增收不增利”，例如某规模型房企上半年营收增长27%，净利润却仅增长2.3%。

    从亿翰智库统计的数据看，50家典型房企中，还有2家房企的净利率擦线过5%，更有4家房企的净利率不足5%。

    而这在地产行业内，绝对不是最低的。按照地产项目2~3年的结转时间计算，去年及今年结算的地产项目，主要是2018~2019年拿的地。这两年很多房企拿地成本非常高，再叠加这两年销售端限价、疫情影响销售、原材料涨价等诸多因素，土地开发利润极低，甚至亏损的情况非常多。

    据某top房企人员透露，其所在的区域做了14个项目，其中有接近6成都亏损了。另一top房企的高管则直言，公司有40%的项目亏损，40%的项目营收平衡，只有20%的项目微利。

    制造业中，有不少常年在5%利润率以下存活的企业。地产之所以觉得特别艰难，问题主要还是出在负债太高上。

    ②高额负债掏空了房企

    一方面，一些房企的项目投资中，几乎将杠杆用到极致，负债越来越高。有地产大佬指出，有的开发商拿地95%是各类杠杆融资，自有资金投入不到5%。

    另一方面，融资的成本的已经超过许多项目的利润。

    这两年，为了提高企业盈利水平，一些房企在投资时，要求项目IRR达到20%，净利率不低于8%的地块才能拿。

    不过，在现实中，获取的地块往往达不到要求。今年上半年，有房企老总就直言，很多地块的净利率只有1~2%，有3%利润率的地块都要靠抢了。

    从融资端来看，房企近年来的融资成本是一年比一年高。据中国房地产报统计，2021年上半年的TOP50上市房企中，有超6成融资成本在5%至10%之间。有的房企连续两年融资成本在9%以上。

    而一旦房企平均融资成本高于8%，对企业运营和利润都将产生影响。

    事实上，一些房企的融资成本远不止于此。比如，有的房企还存在大量的民间借贷，利息更是高的惊人。

    据媒体报道今年宣告破产的房企光耀集团，从2011年开始就借了大量的民间借贷，占其整个融资规模的三分之一。15亿元左右的民间借贷，利息就高达十几亿元。即便是地产利润最高的阶段，也包不住这么巨额的利息。

    负债多，利息高，债务不仅侵蚀了房企的利润，甚至还把房企整个掏空了。

    ③大量囤地，利润被土储侵蚀

    房企很多钱都花在购买土地上。

    距克而瑞统计，截至2021年上半年百强房企总土储去化周期3.13年，共有11家房企总土储超万亿元。

    这些钱里面，有很多来源于负债。

    在此前许多年里，房企通过利用高负债扩张圈地，再通过房价上涨消化其高负债带来的高融资成本。

    以某房企为例，其在2018年之前，平均楼面售价年均上涨10.63%；平均融资成本约为9%。从2019年开始，平均楼面售价持续下滑，尤其2020年和2021年为了加快回款打折促销，平均楼面售价较2018年跌掉了几成，半年时间就亏掉40多亿元。

    不难发现，这两年暴雷的房企，很多手里都有大量的土储。有人说，既然现金流紧张，为啥不把土地卖了回血？

    一种情况是，房企在高能级城市的优质地块，房企舍不得打折卖；而拿出来卖的地块，大多都存在这样那样的瑕疵，卖也卖不出去；再加之房企现金流普遍紧张，对于土地态度也较为谨慎，除非是非常看好的项目，否则不会轻易出手。

    另一种情况是土储没法变现，比如土储未足额缴纳出让金及税费，这类地块是没法转让的。

    这就导致了，房企很多钱都在压在土储上，而这些土储在危机时期却无法及时变现，解不了房企的燃眉之急。

    ④一部分资产进了老板或少数员工的口袋

    有人说，中国的房企不怕破产，因为公司破产了，老板不会破产。

    从过去破产的房地产公司看，确实存在不少老板及管理者掏空公司资产，装进个人口袋的现象。

    一些房企老板干地产是抱着捞一把就跑的心态，在公司经营状态比较好的时候，便开始想发设发将资金转移走，比如购买私人豪宅，高位减持套现，在利润不高的情况下仍高额现金分红；发行高利息债券并自己购买等等。

    房企还有一部分资产是被员工所“掏空”。

    这两年，房企反腐力度明显大起来，三天两头传出某某房企某某高管被移交司法部门的消息。据地产人介绍，贪腐情况在房企各条线大量存在。有地产人就表示，公司一个物业区域总一年都能捞个两千万。

    以营销为例。某地产大佬就曾公开表示，以前的行规，地产项目大概是1%以下的代理费。这几年渠道费用蹭蹭蹭的涨，有的都到了6%或以上。营销费用上升了6倍。这里面涉及的不是100万、1000万，而是上亿的腐败。

    有些地产营销人员自己搞了马甲公司，以马甲公司跟一级渠道商合作，将案场客户挂单到马甲公司，再经由二级渠道导入一级渠道，案场客户也就转变为渠道来访客户。房企发给渠道公司的佣金，顺利流入到马甲公司，最终进了地产营销人员的口袋。

    以前房企财大气粗，对员工容忍度高。毕竟高速发展时期，公司需要大把人手。更何况，有些员工虽然揩了油水，但为公司创造的价值远高于此，老板也就睁只眼闭只眼。今非昔比，在房企现金流越来越紧张的当前，房企老板人自然不可能坐视不理。公司不仅不再养蛀虫，还要让他们把“吃进去的要吐出来”。这也是近年房企内部反腐越来越频繁的原因。