碧桂园项目总这样搞定项目，奕合行智慧地产解决方法助力项目加速去化！

发布时间：2021-12-09 16:30

    前言

    “没有退路就是胜利之路！”商场如战场，在竞争激烈的现代商业社会，地产项目开发全周期过程中，也如同一场战役的始末。作为业务单元项目端的管理者，项目总在战场上应如何直面困难，做好项目管理，助力项目达成目标？这场仗，该怎么打？

    四部曲之第一曲——兵力为胜利之源

    “兵力原则”是第一原则，取得战役的胜利，需要持续保持优势兵力，从而牢牢把握主动权。战争的胜利应谋划于未然，在被迫卷入战斗之前就应当储备足够的兵力——这是胜利之道。

    落实到房地产项目管理，就是持续加强工程管理团队的素养，培养一支能够在激烈竞争环境下不断提升产品力的必胜团队，包括团队成员的专业素养与业务判断能力。“兵力原则”要求项目总及团队把握细节，让“战争”的每一个环节都更加流畅。

    在管理上做好引领，做到牢牢掌握设计图纸、施工合同的大小细节、熟练掌握集团制度要求等，并通过多维的管理手段将其清晰及准确地传达到执行的各方单位。以项目各阶段标准化管理动作为例：

    在项目策划阶段：牵头成本、工程部门，针对合约规划、施工范围划分进行前置策划，团队成员对合同条款进行优化补充，输出合理有效的合约规划详图、专业施工范围划分表等；

    在项目设计阶段：各专业设计施工图审定下发后，组织工程部门进行集中学习设计图纸，五图叠加审查设计图纸是否完善，输出各专业图纸预审记录；

    在项目施工阶段：各工序开始前，项组织工程部门、各专业分包单位学习管控要求，强化管控制度，输出制度交底记录、样板验收记录、风险排查表。

    项目交付阶段：重视预验收与交付评估，组织工程部门对项目工程完成情况、合同与设计风险预控信息进行全面梳理排查，输出承接查验销项表、交付风险排查表。

    此外，还要重视反馈，学会以一反三，融会贯通。根据供方对执行实际情况的反馈，吸收好的做法吸，从而达到优化设计、合同以及制度，最终实现理论储备与实际执行双提升。

    四部曲之第二曲——信息很重要，知己知彼，百战不殆

    “知己知彼者，百战不殆。不知彼而知己，一胜一负。不知彼不知己，每战必殆”。

    ——《孙子兵法》

    此话告诫我们在实战中，要熟悉战局，知其然，更要知其所以然。在每周的工程例会上，要经常和工程团队一起讨论当前的工作进展和遇到的困难，话题常常会涉及到施工单位的团队配置不足、管理水平落后、资金资源缺乏、进度、质量或安全滞后等存在的问题。很多时候问题都找到了，但却是知其然而不知其所以然，工作陷入被动就难以继续开展。

    要求工程师对每一项问题的以下因素都进行清晰的描述：

    ①问题的关键人是谁？

    ②问题的关键事项有哪些？

    ③问题有哪些解决思路？

    ④为了解决问题，有哪些资源需求？

    ⑤底线完成时间是什么时候？已编制确认的时间计划是什么时候？

    针对这些问题的沟通，能够展现工程师对工程问题的了解程度与其自身的业务水平，也使我清晰地了解整个团队的业务水平和认知短板，进而有的放矢地开展下一步的工作指导与资源的投入。同时，不断地进行反馈总结，持续培养工程师站在项目主人翁立场的解决问题的思路与能力。

    四部曲之第三曲——灵活机动，认识差异，灵动施策

    识众寡之用者胜，懂得根据实际情况不同采取不同战法的，就能取得胜利。用兵之道，在于灵活机动。善战者必须根据手中的兵力而采取不同的战术。如可以围而歼之；可以诱敌深入，分面歼之；可以集中兵力，攻其薄弱的一翼；可以避实就虚。正确分析敌我力量的对比，采取灵活机动的战术。这样，才能获得胜利。

    同样，在现实工作环境中，我们也会遇到各种复杂的情况，我们不免诧异：为什么一些有着同样的设计、工期、合同金额等的相似的项目，最终却会显示出不尽相同的安全、质量、进度效益？

    这其中的关键环节就在于不同的总包和项目管理团队的工作是否到位。管理的差异化就是管理价值的核心体现。认清差异，才能及时发现问题，从而一一纠偏。

    以常见的精装修场地移交的质量水平和移交效率为例：总包单位能不能管理班组做好场地清理、工序自检，项目团队能否做到细致检查？对不同总包提出的管理要求，决定了项目精装修场地移交的完成结果。因此，项目总经理在项目前期，必须对各主要参建单位管理团队调研清楚，要对管理团队形成一个充分的认识，内心要有一盘账：

    该管理团队的人员配置、工作经验、稳定度能否胜任本项目工作？

    当前的管理团队中，那些人员配置是短板需要重点关注？

    管理团队已采取的提升措施（包括培训、换人等）是否对当前工作开展有帮助？

    通过对这些问题的反思总结，最后输出成为管理团队进场综合评价、人员面试等的记录表，并针对存在的问题，及时地采取措施进行纠偏。临阵反应差一步，就会输掉战争；项目纠偏晚一步，也可能会拖垮经营。

    四部曲之第四曲——共同的信念，明确目标，上下同欲

    成功的团队建立在拥有共同的信念之上。于此，管理者更需要关注组织是否有科学的管理机制，团队内部是否达成一致目标，是否能形成强有力的团队协力。在管理上有以下三个原则：

    原则一——明确最高目标

    同时抓住引领性指标，并专注于在最高目标上投入的深度工作时间。如在项目开工前制定预售节点、交楼节点等最高目标，同时制定项目市级安全文明示范工地、完美交付等目标；并通过开工仪式宣誓、签订承诺书等让团队理解与接受管理目标，从而形成“共力”一齐为目标的实现而努力。

    原则二——过程管控

    在全过程准备事项完成情况及进度记录表。将分配的时间与精力做好科学的铺排，一方面营造竞争氛围，驱使人专注，另一方面可以强化动机。在过程管控中，各参建单位在施工过程中密切关注每一个细节，总包的自检、监理及甲方的验收，均需加强过程管控，不可敷衍了事。

    原则三——权责落实，奖罚分明

    比如在每周工作回顾中，反省团队的表现以不断调整，并利用它制定下一周的工作计划。重点工序如举牌验收等，会留有所有施工管理痕迹，做到责任可追溯；当项目取得了一定的成绩，在激励方面，亦做到让一线员工有感知。

    商战无处不在，竞争日益升级。企业必须学会生存，领袖必须懂得指挥。我们从战争制胜机理上把握力量优劣与战争胜负问题，理清思路；也要认识战争规律的科学性，深刻领悟其中的复杂性与盖然性，丰富“指挥官”的头脑。在与时代变化的博弈中，项目总要做那一个愿意驶进风暴里的挑战者，带着不破楼兰誓不还的信念，带领着团队，走出坚定的每一步。战争四部曲，每一步都不能错，不敢错。

    奕合行地产项目销售运营一体化解决方案

    面对房地产数字化的趋势，房地产产业链上下游的开发商、运营商等企业主体，都在不断探索数字化转型的路径和模式。

    作为房地产BPMSaaS平台服务商，易麦云通过应用大数据、AI、云计算等前沿数字科技能力，自主研发ERP系统、智慧案场、渠道管家、智能营销、选房助手等销售运营全场景解决方案。从全流程赋能一线销售人员和上下游企业，构建一体化地产生态链。

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    易麦云ERP系统

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    易麦云ERP系统作为房地产销售运营大数据自助管理平台。整合了企业各类资源，连接公众号、小程序等多个端口，打通端到端的流程，实现客户、房间、交易、财务、佣金、数据全方位管理。

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    结语

    通过全产品体系构建房地产销售运营一体化矩阵平台，建立全流程、多角色、720°场景销售运营生态，通过公众号+小程序APP+PC端无缝对接，随时随地快捷应用。

    易麦云为企业数字化、智能化提供全方位服务，打造共赢的地产生态链，助力房企智慧升级。

    助力房企驱动数字化转型和产业升级，我们是认真的。