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地产行业暴雷不断,地产人最关心的五个问题

发表时间:2022-01-04 15:43

文章来源:易麦云客

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    最近,地产行业不断传出房企暴雷,各种小道消息满天飞,地产人一边吃瓜一边焦虑。

    相信很多地产人心里写满了问号:现在地产行业处于什么阶段?最糟糕的时候过去了吗?房价已经降了,为什么政策还不松绑?未来哪些房企会活着哪些房企会倒下?当下房企该怎么做?


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    调控的目的到底是什么?

    在大部分地产人认知里,政策调控的目的是为了调控房价,限制房价上涨。所以中央出台了一系列金融政策,因为开发商手中有钱,就会抬高地价,势必就会推高房价,所以中央要出台三道红线把开发商的水龙头关掉。如果说房价回归合理,那么调控可能就会开始出现对行业友好的一面。

    但在原建设部政策研究中心主任陈淮看来,今天政策的立足点、动因和以前不一样,不是仅仅把房价调下来,也不是去除价值属性,而是立足于住有所居。即以前联合国提倡的“人人享有适当住房”,穷人的房子不能太俭,富人的房子不能太奢,这是适当住房。有人认为现在很多政策鼓励更多人先租房子住,不要买房,这样购房需求又减少了。但实际上,不管是租房还是买房,需要的房子数量同样多。现在政府是要努力让那些没有住房的人,要到城里定居落户的农民工住进房子里。


    所以,调控的动因、起点、目标是住有所居,调动存量资源优化配置,让大部分人都能住上房子。

    那调控政策到底什么时候会见底?现在行业那么难了,还会继续调控下去吗?

    现在政策基本已经见底了,不会继续加码了。

    前几天,又有了更多积极的信息冒出来了。比如,央行货币政策委员会2021年第三季度例会的会议报道中,非常罕见提到了房地产,指出要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。

    比如《经济日报》发文称,下一步调控政策应更加优化,不断满足刚需群体的购房需求。

    某房企高管表示,最近很多城市连续出现土拍遇冷、大面积流拍,而且各地房地产市场快速降温,加上多家龙头房企出现财务困境引发维权,肯定高层也会格外关注地产行业当下的局势。种种迹象来看,年底调控或许有转松的空间,乐观点判断明年房地产行业会慢慢恢复平稳。

    但是也不应该抱有侥幸心理,正如之前旭辉集团总裁林峰所提醒的,不要期待政策,而要认认真真去杠杆,踏踏实实搞经营。

    在2021博鳌房地产论坛上,金地集团副总裁郝一斌表示,从整个行业来讲,总量增速见顶的时候,从周期上讲,没有增量的时候反而是一个底,这个市场会进入淘汰赛。他特别提醒,地产公司要有一个强烈的自律,因为不知道明天和意外哪个先来临。

    房地产行业成了夕阳产业?只是很多房企把自己搞成了夕阳企业

    最近,很多地产人都会问一个问题:地产行业到底会糟糕到什么程度?未来是不是会很惨,大家普遍都比较悲观,缺乏信心,甚至有人认为,房地产行业已经成了夕阳产业。

    其实,不是房地产行业成了夕阳产业,而是很多房企把自己搞成了夕阳企业。去年,房地产行业体量是17万亿,这在国内一定是大行业,而且仍然是支柱产业,它还是有持续稳定的需求。虽然说地产行业进入了红海,但红海也是海。目前没有哪一个行业这么受政府重视,每年政府工作报告上都写一大段。

    恒隆董事长陈启宗在博鳌论坛上表示,地产人不用担心,地产行业绝对会继续下去,恐怕还会维持几十年、几百年,因为住房需求永远存在,市场也永远存在,不会因为行业现在面临困难就消失。


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    只是说,房地产行业的利润率和增长率,还有房企的市盈率会衰减,挣大钱的机会过去了,以后要赚辛苦钱,要凭真本事挣钱。

    地产行业还是好的行业,只是进入了更成熟阶段,回归理性了。

    不过有些房企倒是把自己搞成了夕阳企业。

    中交海洋投资控股有限公司总经理周济指出,房地产行业确实需要反思甚至检讨,第一,房地产行业缺思想,第二,房地产企业错在哪儿?错在世界观和方法论。

    在他看来,传统的房地产之路即将走到尽头。也就是快周转、标准化、大规模、缺少用户思维、同质化、过度高杠杆,欠账太多,这一类型的房企。这些房企把自己搞成了夕阳企业,因为不理性、不成熟、不自律。

    这样的房企未来可能会被淘汰掉一批,但熬过来的房企都是更加优质的房企。

    郝一斌同样认为,地产行业这么大,这么多企业,这么多资金,经营得好企业还可以过去,平均利润或者好于平均利润,经营跑不赢同行的就要低于行业平均利润,所以行业的去清是大势所趋。从去年到今年,不断有企业出现问题,这不是一个短期现象,还会持续下去。只是说谁会再出问题,可能大家有各自的答案。

    未来哪些房企能活下去?能不能活主要看现金流

    以前房地产行业有房企倒闭,多半是由于经营不善,但去年以来,爆雷的房企越来越多,爆雷房企量级越来越大,甚至有些龙头房企,突然一下就出事了。


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    不少地产人也经历了被降薪被裁员,很多人可能会问:未来哪些房企能活下来?

    经历了密集的地产调控后,很多地产总裁表示,如果将房地产市场分为三大段,头部房企压力巨大,中部房企压力巨大,中小房企反而过得比较舒坦。为什么呢?

    现在三道红线要求房企要从红档变成绿档,这个过程非常艰难,特别是头部房企,因为他们负债成本太高了。头部房企有些负债达到上万亿,中部房企达到一两千亿,中小房企负债普遍在几十亿。

    现在最焦虑的是头部和中部房企,他们负债高,规模增长压力大。一边是债务压力一边是规模增长压力。你不增长,资本市场也不看好你,会放弃你。所以,今年传出裁员消息的反而就是地产前50强房企,他们很焦虑。

    当然,这并不意味着未来中小房企会活得更好,他们只是债务压力相对小。

    房企能不能活下来,主要看两件事情,一是经营现金流是不是能保持正常流动,经营现金流和投资现金流合并起来都可以叫经营现金流。现在融资受到限制,很多房企经营现金流也没有,资金一旦出现断裂,可能一夜之间就被别人收购了。

    二是你拿的项目能不能创造高于融资成本的价值,也即利润。所以那些融资成本特别高,或者拿了特别多高价地的房企,生存压力就很大。

    前几天,某中小房企高管就跟明源君大吐苦水,说最近市场观望情绪太重,很多项目都卖不动,常常是推出1000套卖几十套。虽然公司没有受三道红线影响,但如果项目卖不动,公司最多撑一年就要关门了。


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    所以,即便没踩中三道红线,也不等于绝对安全,现在没有绝对的安全。

    前段时间,孙宏斌在融创2021中期业绩会上就很凡尔赛地表示:除了我们,谁都有可能暴雷。

    可以说,地产行业进入了一个高度不确定的时代,但很确定的一点是,未来地产行业大鱼吃小鱼甚至大鱼吃大鱼会成为常态。

    阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,这是行业的必然趋势,谁都不要去为它开心或者为它不开心。每个行业经过若干年竞争之后,行业就是几家龙头房企,其他都是陪跑,就像陪太子读书一样。但是中国房地产市场那么大,不可能被三五家就垄断,但是有可能被十家垄断。

    建业董事长胡葆森也曾经有过类似判断。他认为,未来几乎所有大中城市房地产市场份额,70%左右会控制在前20大地产商手里。而且每个城市的前20大地产商,有一半甚至超过一半不是本土的地产商。

    要活下去,一定要调整自己适应行业当下的变化。比如融创就提出了提出“四更”经营准则:更安全、更从容、更长期、更有价值。

    孙宏斌认为,未来房企要活得更安全,主要做到三点:第一,符合政策,符合导向;第二,别人认为你安全,也就是达标三道红线,利息低,评级提高;第三,自己真的是安全的,三条绿线也不一定就是没有风险的。

    交房必维权已成行业常态?

    现阶段大多房企打造项目水平有限

    除了要降负债,做好产品也是地产大咖们的共识,但从目前的情况来看,很多房企打造项目的水平确实有限。

    阳光城集团总裁朱荣斌在博鳌论坛上表示,房地产行业在产品品质这方面确实愧对社会。这个行业创造了那么多财富,修建了那么多房子,但没有交出太多好作品。现在即便是地产人自己也很难买到好房子,虽然可能买了很多房子,但实际上现在都没住上好房子。


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    确实,现在交房必维权已经成了行业常态,不少地产人认为,现在买了房没见涨价,业主就喜欢闹,总想捞点好处。

    有这种想法的房企其实很危险。上坤集团董事长朱静认为,现在交工程质量普遍比较差,合格是小部分,好是小概率。

    有些房企连基本功都没打好,就跟风去做所谓的产品创新,其实很危险。一方面,你连最基本的产品力都没有,先把基础产品力做好再谈其他的。另一方面,创新意味着试错,意味着高成本,意味着可能面临失败。

    融信集团品牌营销总经理孙群存在博鳌论坛上就表示,在谈创新时,先掂量一下自家余粮有多少,如果维持正常的生产经营都难,就不要随大流去搞创新了,一定要有定力,懂得克制自己。

    当然,如果房企有能力可以考虑做一些创新,但要具体市场具体分析,比如在倒挂的城市强限价的城市不需要创新,这个时候快周转比创新更重要,要抓紧去化。在部分非限价的城市,或者限价不是那么强的城市,当地的支付能力比较强,可以考虑做一些溢价的创新,比如说浙江温州这样的城市。

    也有房企总裁提醒,不管是极致标准化还是创新,永远不要忘记以客户为中心,任何变革,任何创新,任何精益化管理,都要把客户放在首位,不能让客户抛弃你。一旦你的产品失去竞争力,当市场回归正常状态的情况下,你就会发现你已经失去了你的竞争力。

    面对当下行业的调整,房企应该怎么做?

    从宏观层面来看,意识要转变,战略要转变。在2021博鳌房地产论坛上,旭辉控股董事局主席林中表示,中国房地产未来不可能有暴利,如果企业要进化,有三个方面要改变:


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    首先是意识转变。从过去挣快钱,现在要挣慢钱,从过去挣大钱,现在要开始学会挣小钱,从过去容易挣钱,到现在认识到难挣钱,如果没有这个意识,还想活在过去那种好挣钱的时代,那你会觉得日子很难过。

    其次是侧要转变。未来要更加专注聚焦在自己最具竞争优势的生意、业务、区域、产品上面。

    然后从经营管理看,核心是不要拿贵地,要有利润,不要借贵钱。要做好产品和服务,要做好成本管控,中间不要跑冒滴漏,提高管理精细化程度。

    从微观层面来看,大家房产集团运营中心总经理米昌明给出了以下建议:

    其一,全员抓回款要变成全员配合回款。

    发动一切内外力量、团体和个人力量,争夺银行资源,措施比如:短期存款,客户开水电户,各个子公司买银行的POSS机,买银行理财等等,哪怕只有5万10万,也要争夺。 以前和银行对接,一般职级的财务同事就可以,这个时候职级高的领导要往前冲了,要有计划,对接的层级直接到行长。与此同时,提前摸排清楚银行的额度,不要把时间和精力浪费在没有额度的银行身上。

    其二,做好对外信息管理。

    不是信息化管理,而是公司对外信息发布的管理。公司一切对外的信息发布都要严格审核,口径一致,出口一致。尤其提醒“明面”上的公司更要注意,必须要谨言慎行,否则本来正常的动作,都会被解读到你破产。

    其三,控风险,不要一心想着抄底。

    这个时候控风险最重要,不要想着抄底,因为目前销售端还没有非常明显的转差,或者说还没完全得到传递。 控风险当然也不是不拿地,遇到绝对有把握的地还是可以出手。但是建议中小房企别拿文旅、康养、公寓这些资金沉淀大的项目了,也有一些业内的朋友说跟上风口,大胆尝试,但是提醒注意的是,模糊不清的时候或者布局太早,真的有一天未来已来,可能你已不在。目前如果拿地,必须合作拿地,风险控制大于一切。

    其四,关于供应商和合作方的选择

    当前,建议不要一味的以最低价为唯一中标的标准。哪个老板的现金流好,项目又不是很多,配合度尚可,优先选择。现在能共同度过难关远比最低价这个模式靠谱得多。同时也最怕,你的付款被供应商挪用到其他的项目上。 对于合作开发方,现金流不好的公司,谨慎合作,现金流好的公司,不要只看他的品牌,没品牌的也可以积极合作。

    其五,盘点家底

    全面对公司债务、应付账款以及未来需要支付的账款做一次盘点,时间和紧急程度做一个铺排,把回款的钱用在这个方面上。