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房企的钱都去哪了,地产行业的寒冬什么时候能过去?

发表时间:2021-12-23 18:21

文章来源:易麦云客

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    房地产开发公司向来给人的印象都是财大气粗,年销售额动辄几百上千亿,这是多少大型制造业所无法企及的。

    在很多人看来,房价高,销量高、体量大,房企应该是很有钱的。然而,今年暴雷的房企,很多连一个亿的债务都还不上,更有些房企连几千万的工程款都付不出去。

    那么问题来了,房企的钱都去哪了?

    以前,房企赚钱的两个路径

    一靠高周转,二靠房价地价差

    在讨论房企的钱去哪之前,得先说说过去的房企是如何赚钱的。

    很多人说,地产行业的利润率越来越低,越来越像制造业了。

    制造业的赚钱模式,是拿一笔钱购置材料,加工生产,形成产品,卖出去,商品售价减掉成本得到的就是利润。

    想要提高利润,一般有三种办法:提高生产效率,降低生产成本,提高商品毛利。

    表面上看地产的赚钱模式似乎也是这样。但细究下去会发现不一样:

    房企开发项目的钱,只有一小部分为自有资金,有些只占比不到10%。其他均为负债。

    假设房企自有资金1个亿,要做一个地产项目,可能是这样的:

    找前融机构融资1.5亿,拿到了一块地货比1:2.5的土地,然后开工建设。开工后工程款一般为供应商垫付,待到项目四证齐全之后,再向银行申请开发贷1.5亿,替换掉前融资金。

    如果按照内业高周转模式,5个月左右现金流回正,6个自有资金再投资,再度进入买地-回款-再投资的循环中。1亿元一年周转两次,能撬动10个亿以上的货值。

    这也是为什么,房企对现金流的重视度远超对利润的重视度。很多项目哪怕是利润非常薄,甚至赔本赚吆喝也要做,因为快周转模式下,房企赚的不是单个项目的钱,而是整个现金流的钱。因为这种高杠杆模式,地产5%利润率与制造业的利润率5%也不可同日而语。

    另一方面,房企通过借钱拿地,囤积大量的生产材料(即土地)。过去多年由于房价单边上行,房企赚的钱很多一部分源自房价与地价之间的价差,而不是生产端的降本增效提质。

    负债累累,越做越穷?

    这些房企的钱都去哪了?

    高负债高周转模式下,房企看起来似乎财大气粗。而实际上,很多房企账上的钱都是“纸面财富”。

    一些房企账上看似钱不少,除了由于监管等原因一部分钱没法任意提取外,其实有些还存在“虚胖”的情况:账面资金注水,内里资产已经被掏空。

    1、有些房企账面上的钱,存在大量水分

    房企虚增收入,粉饰财务报表的这种情况在现在非常常见。

    举例来说,房企为了融资,常拿全口径销售额说事。如果从权益销售额看,许多房企的年销售额都得打五折。

    再比如,为了让销售数据更好看一点,一些房企将认购金额上报为销售额,客户只下了几千块定金,便上报为上百万的销售额;工抵房、渠道包销等也是类似的道理。

    另外,财务报表上的数据也可能存在水分。

    表外负债、明股实债等,其实都是房企粉饰财务报表的惯用伎俩。某房企暴雷后,就有媒体就指出,其至少有担保的1.5亿美元私募债券没有在财报中披露。看似账上有几十亿的现金,其实里面绝大部分是高息的过桥款。这些钱都是看得到摸不着的。

    2、大而不强,表面规模大其实内在已掏空

    ①亏损的项目太多,赔本买卖越做越穷

    连续几年来,房地产销售都是保持量价齐升的增长态势。而房地产开发产生的整体毛利率/净利率却在下降。行业陷入增收不增利的怪像中。

    仅从今年的数据来看,2021上半年118家A股上市房企整体毛利率为18.19%,较2020年同期就下降了7.1个百分点,较2020年全年下降了6个百分点。

    净利率方面,据相关部门统计,2021上半年,50家典型房企中,有37家出现净利率下滑,规模房企整体净利润率较去年同期下降1.8个百分点降至10.9%。净利率不足10%的房企有25家,很多房企都是“增收不增利”,例如某规模型房企上半年营收增长27%,净利润却仅增长2.3%。

    从亿翰智库统计的数据看,50家典型房企中,还有2家房企的净利率擦线过5%,更有4家房企的净利率不足5%。

    而这在地产行业内,绝对不是最低的。按照地产项目2~3年的结转时间计算,去年及今年结算的地产项目,主要是2018~2019年拿的地。这两年很多房企拿地成本非常高,再叠加这两年销售端限价、疫情影响销售、原材料涨价等诸多因素,土地开发利润极低,甚至亏损的情况非常多。

    据某top房企人员透露,其所在的区域做了14个项目,其中有接近6成都亏损了。另一top房企的高管则直言,公司有40%的项目亏损,40%的项目营收平衡,只有20%的项目微利。

    制造业中,有不少常年在5%利润率以下存活的企业。地产之所以觉得特别艰难,问题主要还是出在负债太高上。

    ②高额负债掏空了房企

    一方面,一些房企的项目投资中,几乎将杠杆用到极致,负债越来越高。有地产大佬指出,有的开发商拿地95%是各类杠杆融资,自有资金投入不到5%。

    另一方面,融资的成本的已经超过许多项目的利润。

    这两年,为了提高企业盈利水平,一些房企在投资时,要求项目IRR达到20%,净利率不低于8%的地块才能拿。

    不过,在现实中,获取的地块往往达不到要求。今年上半年,有房企老总就直言,很多地块的净利率只有1~2%,有3%利润率的地块都要靠抢了。

    从融资端来看,房企近年来的融资成本是一年比一年高。据中国房地产报统计,2021年上半年的TOP50上市房企中,有超6成融资成本在5%至10%之间。有的房企连续两年融资成本在9%以上。

    而一旦房企平均融资成本高于8%,对企业运营和利润都将产生影响。

    事实上,一些房企的融资成本远不止于此。比如,有的房企还存在大量的民间借贷,利息更是高的惊人。

    据媒体报道今年宣告破产的房企光耀集团,从2011年开始就借了大量的民间借贷,占其整个融资规模的三分之一。15亿元左右的民间借贷,利息就高达十几亿元。即便是地产利润最高的阶段,也包不住这么巨额的利息。

    负债多,利息高,债务不仅侵蚀了房企的利润,甚至还把房企整个掏空了。

    ③大量囤地,利润被土储侵蚀

    房企很多钱都花在购买土地上。

    距克而瑞统计,截至2021年上半年百强房企总土储去化周期3.13年,共有11家房企总土储超万亿元。

    这些钱里面,有很多来源于负债。

    在此前许多年里,房企通过利用高负债扩张圈地,再通过房价上涨消化其高负债带来的高融资成本。

    以某房企为例,其在2018年之前,平均楼面售价年均上涨10.63%;平均融资成本约为9%。从2019年开始,平均楼面售价持续下滑,尤其2020年和2021年为了加快回款打折促销,平均楼面售价较2018年跌掉了几成,半年时间就亏掉40多亿元。

    不难发现,这两年暴雷的房企,很多手里都有大量的土储。有人说,既然现金流紧张,为啥不把土地卖了回血?

    一种情况是,房企在高能级城市的优质地块,房企舍不得打折卖;而拿出来卖的地块,大多都存在这样那样的瑕疵,卖也卖不出去;再加之房企现金流普遍紧张,对于土地态度也较为谨慎,除非是非常看好的项目,否则不会轻易出手。

    另一种情况是土储没法变现,比如土储未足额缴纳出让金及税费,这类地块是没法转让的。

    这就导致了,房企很多钱都在压在土储上,而这些土储在危机时期却无法及时变现,解不了房企的燃眉之急。

    ④一部分资产进了老板或少数员工的口袋

    有人说,中国的房企不怕破产,因为公司破产了,老板不会破产。

    从过去破产的房地产公司看,确实存在不少老板及管理者掏空公司资产,装进个人口袋的现象。

    一些房企老板干地产是抱着捞一把就跑的心态,在公司经营状态比较好的时候,便开始想发设发将资金转移走,比如购买私人豪宅,高位减持套现,在利润不高的情况下仍高额现金分红;发行高利息债券并自己购买等等。

    房企还有一部分资产是被员工所“掏空”。

    这两年,房企反腐力度明显大起来,三天两头传出某某房企某某高管被移交司法部门的消息。据地产人介绍,贪腐情况在房企各条线大量存在。有地产人就表示,公司一个物业区域总一年都能捞个两千万。

    以营销为例。某地产大佬就曾公开表示,以前的行规,地产项目大概是1%以下的代理费。这几年渠道费用蹭蹭蹭的涨,有的都到了6%或以上。营销费用上升了6倍。这里面涉及的不是100万、1000万,而是上亿的腐败。

    有些地产营销人员自己搞了马甲公司,以马甲公司跟一级渠道商合作,将案场客户挂单到马甲公司,再经由二级渠道导入一级渠道,案场客户也就转变为渠道来访客户。房企发给渠道公司的佣金,顺利流入到马甲公司,最终进了地产营销人员的口袋。

    以前房企财大气粗,对员工容忍度高。毕竟高速发展时期,公司需要大把人手。更何况,有些员工虽然揩了油水,但为公司创造的价值远高于此,老板也就睁只眼闭只眼。今非昔比,在房企现金流越来越紧张的当前,房企老板人自然不可能坐视不理。公司不仅不再养蛀虫,还要让他们把“吃进去的要吐出来”。这也是近年房企内部反腐越来越频繁的原因。