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售楼处安装“人脸识别系统”,看房戴头盔有用吗?

发表时间:2020-12-25 11:45

文章来源:易麦云客

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    “人脸识别”可能会引来对房地产企业营销环境的竞争。

 

    几天前,一个济南买家“全副武装”来看房子的视频在网上流传,引发了关于在售楼处安装人脸识别系统是否会损害客户隐私激烈辩论,同是也让其他网友感到十分的顾虑。

 

    最近,在网上发布了一个小视频,“戴帽子看房子”。该视频还包括小提示:“为保护您的个人信息,请戴上帽子观看房屋。”

 

    网上流传的“戴头盔看房”视频。图自网络

 

    视频发布者在评论中问“您知道我为什么要戴头盔吗?”一些网友说,售楼处配备识别设备可能跟购买房屋的价格有关。实际上,在互联网上搜索诸如“购房”和“帽子”,“口罩”之类的词,发现案件有许多例。而他们都指向“售楼处的人脸识别系统”。

 

    据某中介称,这种情况并非唯一。如果买主在看到建筑公司的广告后买房,就被称为“自然访客户”;如果通过中介渠道将买家带入,则它是“渠道客户”,这意味着客户可以享受购买中介渠道折扣的团体。房地产公司还应向中介渠道提供一定数量的“好处”,即佣金。

 


某房屋中介发布的发文
 

    在住房中介机构发布的一份声明中,该中介机构还透露,由中介机构第一次带领房屋便完成签字的顾客是有巨大的折扣,有时甚至有几十万元的差额。但是,在通常情况下,当客户在购买房屋时购物时,很难立即做出决定,并且在不知道售楼处设有人脸识别系统的情况下,客户常常会与房地产公司和中介人员产生纠纷。

 

    一家房地产中介发布了一段视频,声称买家可能多支付了超过10万元人民币。过去,房地产和中介通常会争抢吸引客户。人脸识别是为了协助房地产公司确定他们是哪种类型的购房者,他们的是谁客户以及向谁支付佣金。一些律师认为,这种行径不仅冒犯了客户隐私,而且还有价格歧视的嫌疑。

 

    据部分媒体报道,称现在有超过八成的销楼办事处配备了人脸识别系统,实际上,一些开发商使用人脸识别方法来识别购买者的类型。由售楼处判断是自雇客户或房中介带来的渠道客户,则应在买家首次到达时进行分类,最深层的原因是,开发商们认为需要根据客户类型向房中介付款。

 

    世茂集团的一位人士说,人脸识别应用程序通常用于是客户鉴别的部分,重点是控制访问类型,这些类型用于通过适度的方法来实现验证并避免飞单风险。在人脸识别的隐私保护部分,案场已通过知情同意部分,并且将同意书发送给客户以进行验证和签名。

 

    “人脸识别”一方面涉及个人隐私,另一方面涉及公平的住房价值,该事件正在迅速发酵。

 

    11月29日,南京市几个项目的房屋售楼处收到南京市房屋管理局的有关部门的电话,要求取消人脸识别系统。记者咨询了南京的多家房地产公司,答复已全部被销毁。

 

    南方财经全媒体集团记者特别了解到,正荣徐州云龙湖项目最近也收到了通知,要求删除“人脸识别”。据正荣的一位业内人士称,取消“人脸识别”对签名和销售没有影响,但是在进行佣金审查时更加困难,并且会加强线路审查,此外,据房屋建筑商报告,在售楼处安装“人脸识别”可以节省许多线下审查的人员,并有利于在内部进行控制。

 

    严跃进指出,近几年来,房地产市场的分布发生了巨大变化。过去,分渠道销售很简单,就是简单的中间商概念。由于中介的介入,分销价格上涨给公司带来更大麻烦。分销提高了销售效率,但不可避免地出现了新问题,尤其是房地产公司与卖方之间的关系需要进行重组。否则,分销系统将不健康,并很容易影响所有销售行业的环境。

 

    市场变得越糟,渠道商就会越受欢迎

 

    在售楼处安装“人脸识别”的原因,是销售中间商的环境问题。目前,大多数房地产营销商都使用渠道销售,特别是在市场不景气的城市。部分项目的渠道销售额超过50%。行业的当前状态是渠道商将引导客户看到房子。如果交易能够最终完成,则开发商必须支付购买价格的大约3%-5%作为佣金;售楼处的销售人员每次交易只占房屋付款的3%-5%。

 

    在销售办公室安装“识别阶段”后,房地商将比较客户拜访渠道时的客户,如果确定客户曾经拜访过渠道,则卖方将认为该渠道无效且无佣金。节省成本,有些客户可能首先去销售部门参观时装屋并咨询他们,在这种情况下,销售部门的工作人员会找到并记录客户信息,如果以后找到顾问,再由调解员带到销售部门,人脸识别可以确定他是哪种类型的客户。

 

    在所谓的人脸识别装置安装之后,客户将花费额外的300,000购买房屋,这意味着如果将客户评估为自我访问客户,则不会收取任何佣金,也不会退款给顾客。例如600万房子,中介拿到佣金后可能会返还给客户30万。

 

    中原地产首席分析师张大为表示,近年来,随着住房法规的严控,一些地区的住房市场已经降温,销售变得更加困难。开发人员严重依赖中介渠道来尽快筹集资金。与盲目工业相比,此时,除了一些购房销售强劲和不需要与中介合作外的房产商,大多数城市通过渠道带客占比超过40%,在某些房产商中甚至是70%至80%。

 

    随着销售变得越来越困难,渠道交易者也越来越多。造成不良竞争,房地产公司的风险也会增加。假设在特定区域开了四栋新建筑物,其中三栋通过中等渠道运作,而一栋没有合作。那么,该房产商很容易陷入困境。

 

    目前,大多数房地产公司的毛利率都不到10%,但是在过去的两年中,北京和珠海周围的委托项目已经达到10%。以海盐和嘉兴等上海城市周围的市场为例,中介为上海的投资者提供服务,佣金约为4-8%。大部分天津开发商通过渠道占销售额的70%以上,并创造了一个中立的环境,使他们融入了市民的生活。旅游和度假项目也被大肆宣传,佣金甚至达到8-10%。

 

    开发商可以从哪里获得损失的佣金补偿?

 

    一位负责房地产营销的官员透露,面对中介的战略,一些开发商会提高价格,但在限价的情况下,开发商只能忍受。从事房地产行业多年的一系列房地产公司的高级主管张林(化名)透露,项目销售办事处的客户类型通常分为:

 

    常规客户,新老客户,观看广告的客户,通过中等渠道吸引的客户等。

 

    其中,前三类客户可获得的佣金在0.0001到0.00015之间,而分销佣金则高达3%-10%。

 

    在许多销售不佳或市场供应过剩的项目中,开发商应向分销商提供佣金,以加快客户扩展,加快客户参与度并返还资金。安装“人脸识别”的主要原因。如果开发商不筛选客户,则营销费用将被接管。

 

    例如,上海奉贤的象屿滨河月府也安装了识别系统,以防止内导外。另一个例子是常熟,那里的市场连续三年不稳定,二手房价格也出现了下跌。截至2018年3月的16,833元/平方米,今年12月的平均价格为16,047元/平方米。

 

    在2019年,常熟的十大销售评级的外国房地产公司,包括碧桂园,中南,新城控股,象屿,港龙航空,金科,中国商人,正荣,美的,世茂等。其中,世茂,中南,保利和龙湖已与本地建筑商一起进入市场,目前有81套房屋待售和出售,总数非常高。

 

    一位上市房地产公司的常熟项目居民告诉记者,自2018年以来,常熟房地产市场一直处于下降状态,每个人都将与战价抗争。到时,渠道委员会的人将会居高临下,一家领先的公司在常熟有很多项目,营业额和现金流量很高,渠道委员会甚至有20万间房屋。比领先的房地产公司小得多的开发商透露,他的项目“无法做到这一点,如果这样做,将会蒙亏。”

 

    张林认为,正常的情况中介约占销售额的20%。即使杭州的房屋销售很受欢迎,不需要渠道销售商,临安县和类似酒店的产品也需要使用大量渠道来引导顾客。

 

    10%-30%的客户被渠道供应商封锁

 

    张林还透露,该行业中有一个术语称为“内导外”,它是指一些已经自然拜访然后离开售楼处或由售楼员导出客户,告知是由中介带领,然后会有折扣返现,这通常被称为“飞单”。

 

    据不完全统计,该项目每年约有10-30%的客运量受到渠道业务的干扰,总体而言,渠道销售业务将为本地员工提供6、70%的业务佣金,其余为己收入。

 

    据报道,在每个项目的售楼处安装“人脸识别”的年成本约为80,000到100,000。如果我们假设一栋房子的总价为人民币100万元,房中介的佣金在每套20,000至40,000之间,有些项目甚至每套支付50,000,所以只要一年几次查到“飞单”,开发商就可以弥补损失。

 

    张林认为,欠发达的板块已经处于困境,市场不佳时,渠道需要6%-7%来导客,中介需要返客户70%,中介还以流量斜坡开放商,这造成了一个不好的循环。以泰禾厦门湾为例,这是一个旅游项目,具有很高的佣金,但是开发商的利润却很小,杯水车薪。据业内人士透露,在一些家庭中,只要调解员带人,无论交易是否结束,都会先发行一张200元的购房卡。有时,相当于开发商会花两笔钱,第一笔是他们的销售,广告和营销费用,第二笔是佣金。

 

    张林认为这将是不正常的。这种情况肯定会回到正轨。例如,开发商今年开始尝试在线营销,以在客户和场地之间建立直接联系;将来,他们可以使用网络验证客户的类型,即在线判断客户。

 

    房地产销售生态之辩

 

    在过去的两年中,“人脸识别”也随着渠道分布的增加而被房地产商广泛使用。

 

    据报道,由于疾病预防的需要或消费者的需求,从2019年起,中梁,宏阳,正荣等住房公司已要求其项目安装人脸识别系统。另一方面,身为一家市值1000亿美元的建筑公司,不愿节省的成本,宁愿雇用更多的销售人员,使用更少的渠道,而不安装人脸识别。该公司的相关人员认为,支付给现场销售人员的基本月薪也可能会改变渠道业务,以向客户开放。

 

    “目前,对于客户而言,没有更好的解决方案,(不使用人脸识别)可以用另一种方式替换它。”张林说。毕竟,私有域流量是敏感的。例如,买房后,我立即收到贷方的电话:“好话是关于共享信息,而与之对立的则是牟利。”从事工业工作的人认为,这也是法律上的灰色地带。

 

    该房地产公司人员还表示,管理良好的建筑公司将平等对待客户,无论他们来自何渠道,折扣都是公开透明的,应向客户提供。

 

    关于营销渠道,业内人士将讨论贝壳公司,贝壳公司在与开发商进行谈判时将几乎所有中介合并在一起。贝壳(GTV)交易总额在2020年第三季度达到1.05万亿元,同比增长87.2%。

 

    事实是,在过去两年中,拥有足够客户资源的二手房主已经开始进行亲身斗争,从而导致房地产市场的充分扩张。第二。在上海,除了联家二手房的市场份额稳步增长外,二手市场份额已经不到5%。

 

    张大为认为:

 

    售楼处人脸识别侵犯了个人隐私,但是大多数买家对此并不担心。他们担心的是他们是否有选择票,因为这涉及价格歧视。一些房地产经纪人向购房者提供特别退款,这导致房屋的实际还款额相差很大,这仅仅是因为首次验房渠道不同。此类危机也可能误导政府法规,归还佣金后,政府手中的住房价格不再是实际价值。

 

    “现在这是一个疯狂的情况。所有建筑商都知道这一点,但是更多的人需要受到影响——当有人揭发时,其他人就会跟随。”张林透露由渠道业务引起的混乱还包括:

 

    一些房产商还使用他们自己的程序来针对中介的客户。在天猫好房到来时,一位中介威胁说,任何使用天猫的人都将不再提供支持。一些公司员工在公司购买房屋,折扣不如中介的多。

 

    记者联系了多家房地产公司的营销管理人员,他们认为销售价格的3%-5%被很高的市场利润所破坏,导致渠道业务竞争加剧的原因有两个:客户对中介会更加贴近,对他们抱有更大的信任,导致项目过多时,客户这次将很难选择,开发商将依赖中介;第二个原因是开发团队,力量非常薄弱,对渠道业务产生依赖。渠道供应商阻碍了房地产产品线下的扩张,反过来又削弱了开发商的利益。

 

    今年的疫情导致消费者购买力急剧下降,消费者制定了新的消费计划。但是,中梁房地产副总裁赵鹏指出,需要自身有非常好的产品,才能通过红海市场,要提高业务团队的基本技能,以避免对渠道供应商的过度依赖。

 

 

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