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地产行业这8大巨变,每个地产人都该看看,奕合行生态链数字化营销解决方案为房企赋能!

发表时间:2021-12-10 09:30

文章来源:易麦云客

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    二次土拍以来,内地土地市场持续走冷。此次危机之后,很多玩法将会大不一样。房地产行业正在发生这八大变局,每个地产入都应该看看!



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    变局一:告别高负债、高周转发展模式

    过去,敢于负债的房企,往往能获得快速的发展。因为,长期以来,对房企来说,负债即资产。房企的利润来自两部分:一是盖房、卖房赚取的差价;二是土地增值的钱。在过去几十年,地价单边上扬,土地是非常优质的资产,金融机构愿意提供贷款。

    可是,当房价被限住,囤地就成了一个巨大的负担。三道红线一来,高负债的房企,3个盖子10个水壶的模式立马就玩不下去了。目前,针对行业流动性问题,陆续有政策出台,资金紧张的情况会有所改善。但去杠杆的大方向依然未变。未来高负债高周转的打法将会逆转。

    上个世纪,港资房企也一度激进,比如,恒隆在上世纪70年代后期,热衷于地铁上盖项目。1981年组财团夺得9个地铁站上盖物业发展权。激进的扩张之后是一地鸡毛。1982年9月撒切尔夫人访华后,香港楼价暴跌,恒隆15亿港元的信贷额度也被银行撤回,资金链面临断裂。恒隆地产壮士断腕,挽救了自己。此后,恒隆开始更加谨慎的管理周期性风险,并逐步加大出租物业比重,负债率也大幅降低。

    近两年,早先高周转的房企已经逐步放缓速度,但降负债之路仍然漫长。胜负,也将在很大程度上由此决定。

    在刚过去的“高盛2021年中国投资论坛”上,旭辉控股董事局主席林中就这样表示:“不管是国企还是民企,此轮去杠杆的核心还是一个优胜劣汰的过程,只有财务稳健、经营卓越、可持续发展的企业才能跑赢,而这里面既有央企,也有一批像旭辉这类的民企。”



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    变局二:现房销售会越来越普遍,期房需要所见即所得

    11月8日,石家庄市住建局发布公告称,商品房预订款、首付款及按揭款等款项要全部纳入监管专用账户,预售资金用于项目工程建设支出。此前,北京也大幅提高了商品房预售资金监管额度。意见稿拟调整入账流程,购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后,方可开通网签,以确保预售资金及时足额直接入账,进一步保障购房人权利。上述意见稿还提出,预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元,较此前大幅提高了43%。

    此外,近期还有天津、成都、苏州、漯河等城市出台了类似政策。

    地方政府念预售资金监管的“紧箍咒”,是怕出现半拉子工程和烂尾楼,保障购房者利益。但这让房企的资金链紧张起来。某房企老总表示,明明压2亿元可以交楼,但是非要压6亿元,卖了房但钱却看得到摸不着,跟现房销售的差距也不大了。

    当前,政策有所宽松,以改善房企的流动性紧张问题,但长期来看,现房销售可能是个趋势。其实,早在几年前,各地已开始鼓励、要求,甚至在土拍时就限定必须现房销售。即便是期房,也要摆脱过去那种销售卖场模式,要所见即所得,旭辉的“透明工厂”就是很好的探索。



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    变局三:供方垫资情况会越来越少

    要求供方垫资,这是房地产行业的通行做法。面对“大金主”,为了达成合作,供方往往委曲求全,愿意垫资,或者即便合同里标明了是现金交易,但最后拿到的往往是商票。

    今年以来,随着大量的商票无法如期兑付,让供方对垫资和收商票变得十分谨慎。宁愿少要几个点,也要现金。这也使得财务状况良好的房企,采购成本要比同行低不少,因为他们能够及时现金……

    一旦房企告别高负债发展的模式,本身对供方垫资的需求也会变小,垫资的现象,会逐步淡出房地产行业。



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    变局四:头部房企将会变小,中部房企将受益

    几年前,规模是整个行业共同的信仰,甚至有大佬说“没有小而美,只有小而没,千亿是生存线,三千亿才是发展线”。从数量上看,小而没的公司确实挺多,但因为其数量庞大,小而没的占比其实很小。现在规模房企也接连出问题了。

    为啥?因为规模小,以前,一般的金融机构,不愿意借钱给他们。如果不走野路子,他们的表外债也比较少。现在虽然也受影响,但受到的冲击没那么大。

    在8月份的发布会上,泰禾集团董事长黄其森也表示,需要改变泰禾过往对规模的追求,选择小而美、小而精的战略。

    国际经验表明,长期视角下,一国的城镇单位家庭新房成交量与其人均GDP呈倒U型曲线关系,当人均GDP处于1万元附近时往往对应于倒U型曲线的顶部。中金认为,中国城镇居民的新房合理需求中枢(以套数计量)在经历过去3年的高位平台期后,已逐渐步入长周期的下行通道……

    这种态势下,需求会进一步细化,像过去那样大规模的复制已行不通,而一家公司不可能在所有的细分市场都占主导,这让“小而美”成为可能。

    前几年房地产市场集中度持续提升的趋势会改变,未来,会出现“头部房企变小,中部房企受益”的格局。

    变局五:房企要踏踏实实干房地产,远离金融行业

    为什么呢?很多人觉得金融很赚钱。但其实如果你把它当做一个正经生意做,是很难赚钱的。

    冯仑指出:现在基本上新的这些保险公司,很多就是通过卖万能险这样的理财产品迅速扩大规模。卖理财产品,成本大概5%左右,银行通道费1%,加管理费成本,算下来就7%左右了……你拿的钱多了,麻烦就来了。

    其实,7%左右的成本还算低的。现实中,不少房企旗下的金控/财富公司,给到投资人的年利息就达到了8%、9%,甚至更高,总成本超过10%。

    最后也确实如冯仑所说,前几年急着往金融跑的房企,如今已经有不少出了大问题。因为理财产品大多数是卖给了业主,还有自己的员工,最后内外部矛盾一起爆发。

    即便有些金控/财富公司从股权上看,跟开发母公司没有直接捆绑,但一旦无法兑付,开发母公司是无法脱身的。因为房企做金融,最终难逃自融。往后房企的财富/金控平台会快速萎缩,甚至消失掉。金融的钱,没那么好赚!



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    变局六:未来会有更多的轻资产被拆分上市

    11月5日晚间,万科公告宣布拟分拆万物云到港交所上市。此前,无论是年度、半年度业绩会、股东会,还是媒体见面会等场合,万科物业板块何时上市都会被问及。万科的答案,概括起来就三句话:1、一定会上市;2、没时间表;3、不以传统的物业来上市。

    万物云选择在郁亮口中的行业“冬天”上市,引发了很多猜想。去年物业板块估值那么高不上市,今年估值下杀那么多,还上?有人认为,上市融资之后可以做收并购,逆势扩张;有人认为,这是万科判断冬天不会那么快结束,再储备点棉袄;还有人认为,通过ipo把优质资产转化为公允价值,可以稳固资产负债表,获得好信用评级和低融资利率。

    大多数行业是专业分工的,但开发商啥都干。有些资产本身是优质的,但在母公司内被严重低估,拆分上市之后,估值可能是原来的10倍,甚至更高。最近陷入困境的房企,最容易卖的,也是物业等轻资产的业态。

    资金压力之下,除了拆分物业板块上市,很多房企还会积极将酒店、商业、代建、健康、教育等,甚至还有营销、产业园、景观及装修服务等子板块分拆。有些房企已经在行动,未来房企将变得更纯粹。



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    变局七:会有越来越多房企效仿持有+开发的模式

    中国香港的房价指数在1997年巅峰时,达到了100点左右,之后一路下跌至2003年的30点左右。可以说相当惨烈。可是,却没有大开发商倒下,为何?!除了港资房企负债率低,还有一个很重要的原因是,这些大佬除了干地产开发,还有港口、电力、租赁物业,持续提供现金流。其中,租赁物业是非常重要的一块。比如,恒隆地产在上世纪80年代经历激进扩张的教训之后,开始逐步加大出租物业比重。

    亚洲金融危机来临时,恒隆地产手中有47亿现金,而有息负债仅为22亿!而且,与大幅波动的楼价相比,租金的变动相对平缓,即使在2000-2001年的底谷阶段,恒隆地产的租金收入仍达到17.6亿港元,较危机前最高峰时期跌30%,而出租溢利则保持在15亿港元以上,较高峰时期的最大跌幅为25%,均小于楼价跌幅。相对稳定的出租业绩和之前丰沛的现金储备,让公司的净负债资本比一直在低处徘徊,从1996年下半年到2000年中期,四年间净负债资本比一直不到1%!

    这让恒隆在金融危机中仍有战略回旋的余地,籍此一战成名,亚洲金融危机后,其在香港地产界的排名,一下跃升至前几位。港资房企,基本都是开发+持有,两条腿走路的模式。新鸿基地产早在上世纪70年代,就开始向出租物业拓展,并不断强化,至今仍稳居香港地产公司榜首。

    内地房企,龙湖很早就开始进入商业地产,长期不被理解,近几年,又成了行业学习的标杆;旭辉将商业地产和长租公寓作为第二曲线……现在,这些房企发展也很稳健。



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    变局八:地产行业的用人策略,将走向精英化

    35周岁以上却没有做到管理层,又不是本科学历的地产人,这几年来一直是被优化的对象。打出的旗号往往是:推动人才队伍的年轻化。对此,被优化的地产人自然有怨言,尚未被优化的也提心吊胆。年轻化没问题,但一刀切、过度的年轻化是有问题的,新老搭配才是更加合理的结构——稳健的公司,员工队伍通常也比较稳定。不过,地产行业的用人策略,将不可避免地走向精英化。经历这次洗牌之后,这一过程更会加速。

    一方面,整个行业已经在高位平台,下滑的概率远大于继续上升的概率,之前基于乐观展望招聘的人员,就面临被优化;另一方面,大家都发现,粗放式的增长已经赚不到钱,甚至可能底裤都亏掉,人均效能在持续提升,我们之前多次提到,如果整个地产行业的人均效能提高到万科2020年的一半,那在现有的市场规模下,只需要现在1/3的地产人即可……

    虽然当前很多房企压力山大,地产人没被优化的大多也无法加薪,甚至降薪,这样的现象早已在房地产成熟国家和地区上演过,但洗牌之后,地产依然是一个高薪行业,岗位少了竞争的人依然多,必然进一步提高门槛。

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